规模房企中期业绩喜忧参半
上市公司中报季又至。
进入8月以来，A股和港股上市房企陆续发布了2019年中期业绩。南方日报记者梳理了21家规模房企的业绩数据后发现，今年上半年，不少房企虽然各项数据仍处于涨势，但同比增速明显不如去年同期。
有观点认为，通常情况下，公司规模达到5000亿元后，增速会自然放缓，纳入统计的碧桂园和万科均有这种趋势，而增速下滑也提醒房企，到了要企稳、高质量发展的时候了。
南方日报记者 葛政涵
营收增速下滑
纳入统计的21家房企中，营收同比增幅最高的龙光地产实现营收270.2亿元，同比增长78.30%。而紧随龙光地产之后的中国奥园实现营收236.7亿元，同比增长73.19%。
尽管增幅较高，但限于两家房企的基数水平，它们在规模房企中的业绩并不算出众。在纳入统计的房企中，上半年营收超过千亿规模的就有碧桂园、绿地和万科，其中碧桂园为最高，营收为2020.1亿元，同比增长53.16%。
事实上，纳入统计的房企上半年营收增速下降的企业有14家，下降幅度最高的为绿城中国，相比去年同期实现的335.3亿元中期营收额以及220.90%的同比增速，今年则由涨转跌，上半年营收186.6亿元，同比下降了44.40%。
与绿城中国相似，增速下降幅度较大的企业中，多数是去年同期营收都有较大增幅的房企。例如，融创去年年中营收465.8亿元，同比增长215.28%，今年上半年营收768.4亿元，同比增长64.95%，增速降幅超过150个百分点。
销售增幅趋缓
与营收水平相似，上半年房企销售额的增速也同样呈放缓趋势。
在纳入统计的21家房企中，有18家业绩同比增幅不如去年，仅佳兆业、雅居乐、龙湖集团3家企业增速攀升。销售规模保持行业前列的碧桂园、万科、保利、融创等龙头房企，均在增速放缓之列。
其中，万科宣布实现合约销售金额3340亿元，由于碧桂园公布的数据为权益金额，未公布合约销售金额具体数值，因此万科也成为纳入统计的房企中，合约销售额最高的企业，同比增长9.6%，但增速与去年相比，仍然下滑0.3个百分点。
碧桂园中期业绩显示，上半年权益销售额2819.5亿元，由于去年同期该企业公布的仍是合约销售额，因此参考克而瑞研究中心历史数据，碧桂园权益销售额同比上涨0.2%，增速亦出现下滑。
但碧桂园上半年还实现了房地产销售现金回款约2771.1亿元，这是自2017年起，第三次连续在年中实现正净经营性现金流。在冲刺销量目标的当下，回款率也成为房企追逐的重点目标，例如，旭辉总裁林峰就曾在中期业绩会上表示，下半年的发展策略是以销定产、降低库存，提高去化、加快回款。而今年上半年，旭辉回款率达到95%。
整体来看，21家房企中销售额均未出现猛涨现象，增幅较高的佳兆业和金科，分别只有37.0%和36.0%的增长。销售同比下降的企业反而有两家，华夏幸福同比下降19.8%，绿城中国同比下降1.5%。
盈利水平分化
在21家上市房企中，净利润超过百亿的有6家，从高到低分别是碧桂园230.6亿元、万科192.9亿元、华润置地146.2亿元、保利129.6亿元、绿地113.4亿元和融创112.9亿元。上述房企的净利润增幅都在35%以上，最高为融创，增幅达到66.59%。
有意思的是，融创在2018年公司净利润同比增长250.96%，如今，反而成为21家房企中净利润增幅下降最快的房企，增速同比下降了176.78个百分点。在21家房企中，净利润增速下降的共有14家，降幅较高的企业，反而去年同期都曾拥有较高的增长幅度。
尽管增速下滑，但多数房企的净利润仍在增长，仅远洋和绿城的净利润出现同比下滑。其中，绿城中国去年同期净利润31.2亿元，同比增长145.83%，今年为30.7亿元，同比下降1.55%。而远洋集团则连续两年下滑，其中去年上半年净利润27.2亿元，同比下滑9.21%，今年上半年净利润25.3亿元，同比下滑6.86%，降幅有所收窄。
但与此同时，房企中仍有净利润大幅增长的企业，例如金科上半年净利润31.7亿元，同比大增299.5%，奥园上半年净利润28.0亿元，同比增长89.86%。金科中报也显示，除净利润大增外，归属上市公司股东的净利润同样达到25.8亿元，增幅288.50%。据其中报，金科的净利润大增是由于营收增长的基础上，成本增幅不高所致，其中财务费用还出现了下降。
部分企业短期资金吃紧
在负债率方面，21家房企在2018年末和2019年中的资产负债率都维持在72%-92%的区间内，变动幅度并不大。
截至今年年中，有7家房企资产负债率超过85%，4家低于75%。其中资产负债率最高的是中南建设，为91.23%；最低的是华润置地，为73.87%。碧桂园、万科两家龙头房企的资产负债率分别为89.33%和85.26%。
从变动数值来看，有8家房企资产负债率有所降低，其中绿地、佳兆业和雅居乐的负债率均降低了1个百分点以上。资产负债率上升的房企中，龙湖集团、富力、新城控股3家企业资产负债率相比去年年末增长超过2个百分点，其中龙湖集团增长2.43个百分点，负债率为74.65%，在21家房企中仍处于较低水平。
而在短期偿债能力方面，记者梳理了20家房企上半年末持有现金和即将到期的债数额。截至年中，持有现金超过千亿元的房企有4家，其中碧桂园高达2228.36亿元，即期债务为787.60亿元，两者比值为2.83，另据中期业绩透露，碧桂园还有约3133亿元的银行授信额度尚未使用，营运资本充裕。
从比值来看，绝大多数房企的持有现金都可以覆盖到即期债务，其中比值较高的华润置地和龙湖集团，持有现金是即期债务的4倍多，但也有两家企业现金数额低于即期债务，分别是富力和荣盛。
转型与风波并存
进入2019年，部分房企已经从高增长轨道转入业绩增速放缓阶段，并在企业发展规划上开始追求高质量。在这一过程中，除了做好房地产开发主业外，已经有不少房企在多元化转型探索方面走向纵深。
以碧桂园为例，今年年初杨国强提出了做“高科技综合企业”的目标，把农业和机器人两大领域摆在了重要的位置。在机器人领域，碧桂园旗下博智林机器人公司研发中心已有超过1600人的研发团队，已递交申请专利将近500项。在先前召开的2019年中期业绩会上，碧桂园总裁莫斌表示，博智林总共研发了37款建筑机器人，其中9款进入到项目现场进行试运作。“如果37款建筑机器人全部出来，对整个建筑业、对社会都是很大的贡献”，莫斌说。
有的企业转换赛道，也有企业的领导却身陷囹圄。
如果没有王振华出事的插曲，新城控股中报业绩或许还可以用“表现尚可”来形容。毕竟这家企业上半年实现销售额1224.18亿元，其营收、净利润都在增长，资产负债率86.7%，净负债率76.62%，持有现金也远高于即期债务。今年上半年，新城控股还新增土地储备2459万平方米，累计土地储备达到1.34亿平方米。
但王振华涉案被捕，王晓松接任董事长后，新城控股开始转让旗下数十个项目的股权和相关债权，交易总额或达到150亿元。中报文件里，新城控股称，已售未结转的面积为2959.51万平方米（含合作项目），同时由于签约销售额增加，合同负债也达到1723.3亿元。这也让新城控股在接下来的时间里仍有发展空间。但王振华事件的影响仍在持续，未来新城控股能否保持此前的规模尚不得而知。
部分上市房企上半年持有现金和近期偿债比值
企业名称
短期借款及一年内到期债务（亿元）
上半年末持有现金
（亿元）
现金债务覆盖比值
富力地产
578.66
390.29
0.67
华润置地
151.94
631.59
4.16
华夏幸福
291.06
551.85
1.90
金科股份
289.68
308.55
1.07
龙湖集团
137.56
580.73
4.22
绿城中国
179.61
482.32
2.69
绿地控股
297.84
866.01
2.91
荣盛发展
333.75
313.29
0.94
新城控股
197.26
456.42
2.31
旭辉控股
166.18
543.00
3.27
雅居乐
361.12
415.88
1.15
阳光城
330.19
433.08
1.31
远洋集团
113.30
319.23
2.82
中南建设
167.63
249.45
1.49
中国奥园
335.54
548.37
1.63
佳兆业
224.47
299.80
1.34
碧桂园
787.60
2228.36
2.83
万科A
706.80
1438.69
2.04
融创中国
1212.80
1379.97
1.14
保利地产
466.77
1227.65
2.63
数据来源：上市公司报告 克而瑞研究中心 同花顺
(责编：孙红丽、夏晓伦)
