梁律师：
我住在某居民小区1栋一楼，该栋楼紧临马路。年初，一楼有一住户将其住房打通，改造成一家小超市，销售食品和日常生活用品。为招揽更多顾客，他又在该栋楼外墙安装了一块霓虹灯广告牌，这严重影响了小区居民的生活。
住宅小区不是商业区，如果大家都在这儿开商店、办公司，小区会变得杂乱又不安全，而且安装的霓虹灯广告牌也影响了住宅小区的美观。于是我们向小区物业公司投诉，之后物业公司书面通知该住户在一定期限内恢复原状，拆除广告牌。但该业主置之不理，继续经营。
请问作为房屋所有人，是否有权将自己的住宅改为商业用房？住改商必须满足什么条件？能否在自家外墙安装广告牌？解决上述问题的法律依据是什么？
湖南读者 马 丽
马丽读者：
关于你提出的“住改商”问题，以下作出相关解答。
近年来，城区住户房屋时有“住宅改商用”的现象发生，不少住户深受其扰，有人通过物管、社区、派出所调解过，甚至投诉到主管部门请求处理。将于2021年1月1日生效的《民法典》明确规定，“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”。该条规定实际上是对住宅类房屋进行用途管制，对当前各个小区有很大的规范意义，对于处理社区关系也能起到积极的作用。
● 业主不得擅自将住宅改变为经营性用房
《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
房屋所有人即业主，其负有不得擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌、设计用途、功能和布局等义务，其中设计用途包括不得将住宅改变为经营性用房，比如不得将住宅改变成美容美发店、餐厅、超市等。因为将住房改为商业用房，可能会导致住宅小区人来人往，缺乏应有的安宁，影响业主住宅的舒适度，导致业主对小区安全的忧虑，且有的商铺经营项目多样，乱扔垃圾、夜间营业、乱立广告牌、在大街上晾晒衣被等，严重影响市容市貌。所以，业主不能违反法律、法规以及管理规约，随意将住宅改变为经营性用房。
● “住改商”必须经有利害关系的业主一致同意
《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。该规定对于“住改商”必须经有利害关系的业主同意，究竟是一致同意，还是多数人同意，还是只要一人同意，未作出明确规定，只是笼统地规定“应当经利害关系的业主同意”，这样模糊的规定，使得司法实践裁判不一。
《民法典》将这一模糊规定变得明确，“住改商”必须经有利害关系的业主一致同意，只要有利害关系的业主一人不同意，就不得改变住宅用房的用途。根据《民法典》第二百七十九条的规定，如果业主将住宅改变成经营性用房，需要满足的条件除了应当遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主的一致同意。
● 业主不能私自决定在自家外墙安装广告牌
《民法典》第二百七十八条规定，经业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
建筑物外墙不属于建筑物区分所有权中的专有部分所有权，而应属于共用部分持分权和共同管理的成员权的范畴，业主对建筑物外墙的使用不能像使用专有部分所有权那样排他性地直接和完全支配，也不能像法定共用部分那样直接按照功能和用途使用。业主在建筑物外墙安装招牌广告已经对建筑物外墙的功能和使用性质进行了改变，这种改变应当属于《民法典》第二百七十八条所规定的“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”的事项，即在自家外墙安装广告牌，应该由拥有住房面积加起来超过小区所有住房面积三分之二并且人数也超过三分之二的业主参与表决，同时，需要参与表决里拥有住房面积加起来超过小区所有住房面积四分之三并且人数也超过四分之三的业主表示同意。
所以，在自家外墙可以安装广告牌，但该事项不能由单个业主私自决定，必须考虑到其他业主的共同利益，达到法律规定比例业主同意才能实施。
从“住改商”的规定可以看出，《民法典》在一定程度上加大了小区业主的自治，这对提高全体业主对小区利益的关注、减少小区矛盾、保证小区良好居住环境、建立一个良好的生活秩序起到了积极作用。
（湖南联合创业律师事务所高级合伙人梁腊梅律师、助理律师杨琴）
(责编：赵安妮(实习生)、李栋)
