多重政策监管下 长租公寓如何找到真正的盈利模式？
经济观察网 见习记者 丁文婷 11月17日，蛋壳公寓上海办事处的门口排满了前来退钱的租户。
他们的遭遇大致相同，二房东蛋壳没有将房租打给房东，房东选择收回房源，这些交了房租的租客们面临无家可归的风险，只得找蛋壳讨要押金与剩余的租金。
这样的情况不仅发生在上海，经济观察网了解到，近日，租户、供应商、员工等在北京、武汉和广州等多个城市的蛋壳公寓办公地寻求问题的解决。
作为2020年第一只中概股，蛋壳在今年年初登陆了纽交所，募集的资金超1.49亿美元，市值达27.4亿美元。近日，这家头部长租公寓运营商被爆出“破产”消息，虽然蛋壳公寓否认了这一传言，但蛋壳公寓仍不断被爆出现服务停摆、房东驱赶租客、停水停电等信息，疑似出现资金链断裂。
不止是蛋壳，今年以来，湾流国际、上市公司青客等长租公寓行业的知名品牌纷纷陷入破产倒闭或负面新闻，头部长租公寓尚且如此，中小型长租公寓的处境更加艰难。
多位业内人士透露，由于新冠肺炎疫情的影响，大量中小型长租公寓品牌正在四处寻找资本方帮助甚至“接盘”，准备以极低价格转手当初高价收取的房源。
长租公寓频频“爆雷”，根源在于商业模式。贝壳研究院依据公开信息不完全统计，在陷入资金链断裂、经营纠纷或倒闭的企业中，近七成因为“高收低出”和“长收短付”。
从2017年开始，长租公寓开启了房源争夺，在资本的加持下大打“价格战”。景晖智库首席经济学家胡景晖告诉经济观察网，2017-2018年，很多长租公寓以高出市场价20%-40%的租金从业主手里收取房源；为争抢租客又低价出租，降低租金以出货。
长租公寓企业通常按月将租金打给房东，而在租金贷的加持下，又通常会得到半年、一年甚至更长时间的租金。“一次即可沉淀至少13个月的资金。而提供租金贷的贷款公司通常并非正规银行，都是一些网贷公司或非正规金融机构，放大了风险。”胡景晖表示，这些资金被企业用于高风险、期限长的投资。这也意味着，一旦没有新的租客进入，又没有渠道融到新的资金，长租公寓企业的现金流就会断裂。
2018年8月，针对过热的租赁市场及迅速增长的房租，北京市住建委联合银监局、金融局、税务局等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业行为的相应政策，此后各地相继出台了针对长租公寓企业的监管草案。
2019年底，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》终止了长租公寓企业通过租金贷的方式走规模竞速的老路，明确指出，“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的30%。
“而以往大部分长租公寓企业租金贷比例都超过了80%，大力去杠杆的情况下又碰上了疫情，很多长租公寓的资金链就出现了问题。”房东东公寓学院创始人全雳告诉经济观察网。截至今年10月份，“爆雷”的长租公寓数量已经超过50家，数量是2018和2019年两年之和。
为了堵住长租公寓监管漏洞，杭州、西安、成都、重庆、深圳等多个城市陆续发布了住房租赁资金监管的通知。
11月16日，重庆市发布了《关于实施住房租赁资金监管加强住房租赁企业合规经营的通知》，要求住房租赁企业应在主城中心城区范围内的商业银行开立唯一的住房租赁资金监管账户。开设的账户不得支取现金，不得归集其他性质的资金，而承租人支付超3个月的租金将纳入监管账户。
11月17日，深圳市住建局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，提到住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益；同时，住房租赁企业不得诱导使用租金贷。
多重政策监管下，长租公寓企业资金用途将受到监督，长租公寓企业也将告别拿着热钱、贵钱向前冲刺扩张的野蛮生长时代，但长租公寓仍亟需找到真正的盈利模式。
全雳表示，长租公寓毛利润低，不如地产或者酒店行业，发展起来完全靠社会和银行输血，造血功能很弱。加上2020年开始，租金进入下降的通道，这会进一步压缩长租公寓的差价空间，依靠租金差的低利润盈利模式会更加难以为继。“长租公寓真正的盈利模式，不是租金差，而是资产升值和服务溢价。管理由重到轻，是必由之路。”全雳认为。
今年4月，经济观察网曾经报道过，建设银行旗下长租公寓业务平台建融家园接手了青客公寓(QK.US)在杭州数千间房源，彼时，不少房东都收到过青客公寓“无法向房东如期缴纳租金”的通知，而收不到房租的房东将向青客缴纳了房租的租客赶出房门，类似的故事在各地的青客公寓中频繁上演。
目前处于舆论风口中的蛋壳将如何收局暂不清晰，但11月17日收盘时，蛋壳公寓报价为2.40美元/股，较前一交易日涨幅达到75%。
(编辑：冯方)
