50家房企平均盈利能力连续两年上升
2018年报发布已经告一段落，但对于房地产行业过去一年的表现与总结并未结束。除了销售额、营业收入、净利润、资产负债等单个指标外，过去一年整个行业和单个房企的综合表现如何？可以从净资产收益率（ROE）这一指标中窥探一二。
新京报房产新闻、新京报传媒智库联合出品的《50家上市房企ROE排行榜》显示，50家上市房企的平均ROE为19.57%，高于2016年的15.62%和2017年的19.09%。其中，部分大中房企ROE值排名靠前，同比出现增长状况，而部分中小房企ROE垫底，并出现负增长状况。
巴菲特曾经说，“我宁愿要一家资本规模只有1000万美元而净资产收益率为15%的小公司，也不愿意要一个资本规模高达1亿美元而净资产收益率只有5%的大公司。”
这足以见得，ROE在判断一个企业盈利能力强弱时的重要性。ROE是指利润额与股东权益的比值，该指标越高，说明投资带来的收益越高。在业内人士看来，ROE不仅反映了一个企业的盈利能力、资产周转率、资金使用效率，还反映了杠杆使用情况和资产负债状况。
根据《50家上市房企ROE排行榜》，50家上市房企的平均ROE为19.57%，高于2016的15.62%和2017年的19.09%。据中国指数研究院数据显示，2018年全年全国排名百强房企净利润率、ROE均值分别为11.5%、17.2%，较上年分别提升0.2、0.9个百分点。
在业内人士看来，受前几年楼市高增长影响，2017年、2018年进入利润结转周期，房企盈利情况较好，使得ROE水平提高。
碧桂园、恒大等盈利能力强
总的来看，50家上市房企ROE排名出现分化，从ROE数据来看，大中房企ROE值排名靠前、稳定，同比出现上涨，而部分中小房企ROE垫底，并出现负增长状况。
具体来看，德信中国ROE排名第一，为72.89%，新城控股、融创中国、碧桂园、龙光地产、中国恒大、华夏幸福、朗诗绿色集团、时代中国、荣盛发展排名2-10位，ROE分别为41.05%、32.92%、32.2%、31.54%、30.18%、29.05%、28.26%、27.05%、24.76%。万科、旭辉控股、中国奥园、龙湖集团、招商蛇口等房企的ROE在20%-24%。
如果按照巴菲特甄选企业的标准，15%的净资产收益率作为一个“红线”的话，那么在这个红线之上的房企还有正荣地产、华润置地、融信中国、金地集团、雅居乐集团、金科股份、保利地产、中海地产、世茂房地产等房企，他们的ROE在15%-20%。
ROE排名最后五位的房企是当代置业、越秀地产、滨江集团、首创置业、远洋集团、绿城中国等，ROE均在10%之下。
中型房企ROE增速较高
在增长率方面，部分中型房企增长率排名靠前。具体看来，德信中国、朗诗集团的同比增速超过10个百分点，中南建设、新城控股、金科股份、时代中国的同比增速超过5个百分点。
而大房企较为稳定，诸如华润置地、万科、保利地产、碧桂园、融创中国2018年的ROE与2017年基本持平，中国恒大、中国海外虽然有所下降，但是幅度在0.5个百分点之内。分析2016年-2018的ROE增长情况，万科以及保利地产、中海地产、华润置地等大型央企较为稳定，变化幅度并不是很大。而融创中国、碧桂园、中国恒大2017年、2018年的ROE远高于2015年。
值得关注的是，部分排名靠后的中小房企增长率呈现负增长。从处于39位的佳兆业开始，有10名房企的ROE同比增速呈现下滑状况，诸如当代置业的ROE同比下降4.7个百分点、绿城中国下降4.85个百分点，首创置业下降3.55个百分点，远洋地产下降3.68个百分点。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，大房企拥有更好的品牌价值和营销渠道，其利润数据相对可以把握，部分营销成本得到更好的把控，这也使得其比小房企具有更好的盈利机会。
富力ROE下降幅度大
值得关注的是，在增长率方面，富力地产ROE同比降幅最大，为27.34个百分点，从2017年40.24%至2018年的12.9%，接近2016年15.99%的水平。使富力地产ROE出现较大变动的原因是其净利润率出现较大变化，2016-2018年，净利润率分别为13.13%、36.14%、11.35%。
还有绿城中国，其ROE在50家上市房企中处于最后一位，为3.71%。事实上，根据2018年财报，绿城中国2018年的归母净利润10.03亿元，较2017年21.9亿元同比下降54.2%；净利润率为3.94%，同比2017年的6.37%下降了2.43个百分点，远低于同行平均水平。对此，绿城中国在年报中曾解释称，基于市场环境变化，计提的减值亏损拨备对股东应占利润的影响较2017年增加6.51亿元；以及因人民币贬值对集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损4.88亿元。
还有远洋集团，其2018年ROE为7.38%，同比下降3.68个百分点，主要是受净利润率和总资产周转率影响。根据wind数据显示，远洋集团2018年的净利润率为11.26%，同比2017年下降了6.43个百分点；总资产周转率18.8%，同比下降了7.95个百分点。老牌国企首创置业2018年ROE为7.68%，主要是其较低的总资产周转率，2016-2018年，分别为17.12%、15.52%、13.55%，首创置业2018的净利润率也不高，为10.4%。
分析人士表示，随着2017、2018年楼市调控的持续，特别是一二线城市实行限价措施，外加房企融资成本高企，房企的盈利水平大概率将会下滑。反馈到未来一两年，其ROE或将呈现下降趋势。
■ 分析
利润率、周转率、财务杠杆影响ROE
具体到单个房企，有的房企ROE异常亮眼，有的房企则表现较差。背后的原因是什么呢？哪些指标影响着ROE？
根据杜邦分析法，ROE=利润率×总资产周转率×权益乘数，如果一个企业想提高ROE，需要从这三个指标入手，净利润率代表的是公司赚钱能力，需要通过提高毛利率、降低成本等来提高，总资产周转率代表的是公司资产运用的效率，加快去化、优化流动资产和非流动资产的比例等影响其高低，权益乘数反映公司利用杠杆的高低，与负债有直接关系，适当运用杠杆能提高权益乘数，但是要使得资本结构合理化，避免财务和资金链出现风险。
《50家上市房企ROE排行榜》显示，排名第一位的是德信中国，2018年刚刚于港交所上市，其ROE高达72.89%。东方财富网数据显示，德信中国2018年毛利率为38%，增加了15个百分点，净利率为22%，增加了10个百分点，资产负债率虽然有所下降，但是仍高于行业平均水平，为86%。
值得关注的是，新城控股ROE排名第二，为41.05%。根据新城控股年报，2018年业绩大增，实现归母净利润104.91亿元，同比增长74.02%；实现归母扣非净利润75.97亿元，同比增长51.87%；净利润率为22.5%，同比增加了7.1个百分点。盈利大增引来了监管层的关注，问询问题涉及投资性房地产公允价值变动、合并报表等对于净利润的影响。
新城控股ROE较高的另一个原因是快速加杠杆，2015年新城控股的资产负债率为79.5%，2018年已经达到84.6%。
2018年50家上市房企净资产收益率（ROE）排行榜
排序 房企名称 2018年ROE(%) 同比增速（百分点）
1 德信中国 72.89 16.14
2 新城控股 41.05 7.06
3 融创中国 32.92 0.11
4 碧桂园 32.20 0.38
5 龙光地产 31.54 0.99
6 中国恒大 30.18 -0.47
7 华夏幸福 29.05 0.93
8 朗诗绿色集团 28.26 10.10
9 时代中国控股 27.05 5.46
10 荣盛发展 24.76 2.25
11 美的置业 24.37 -6.34
12 中骏集团控股 24.23 -2.99
13 万科A 23.42 0.62
14 旭辉控股集团 23.26 -3.65
15 中国奥园 21.87 4.68
16 龙湖集团 21.33 2.29
17 招商蛇口 21.13 1.54
18 禹洲地产 19.54 -1.09
19 正荣地产 19.54 2.10
20 华侨城A 19.05 1.00
21 融信中国 18.71 -0.27
22 金地集团 18.57 1.07
23 华润置地 18.38 0.64
24 雅居乐集团 18.37 1.55
25 建发股份 18.26 3.50
26 金科股份 18.10 8.02
27 绿地控股 17.15 1.94
28 华发股份 17.08 4.05
29 保利地产 16.52 0.59
30 中国海外发展 16.35 -0.36
31 中国金茂 15.18 2.84
32 世茂房地产 15.12 0.88
33 泰禾集团 14.78 0.78
34 蓝光发展 14.68 3.54
35 阳光城 14.33 1.58
36 合景泰富集团 14.31 0.27
37 建业地产 13.96 2.47
38 中南建设 13.95 9.57
39 佳兆业集团 13.51 -7.00
40 弘阳地产 13.45 -4.04
41 富力地产 12.90 -27.34
42 中国铁建 11.23 -0.21
43 宝龙地产 10.78 -3.13
44 首开股份 10.44 2.23
45 当代置业 9.67 -4.70
46 越秀地产 8.24 1.07
47 滨江集团 8.24 -4.40
48 首创置业 7.68 -3.55
49 远洋集团 7.38 -3.68
50 绿城中国 3.71 -4.85
新京报房产新闻部、新京报传媒智库联合出品
说明：
1、上述所列房企是以房地产开发为主业，属于内资房企且已经在内地或者香港上市；所选房企样本以上市房企2018年销售额为基础，从高到低（未披露销售额的参考各大机构统计数据）选出50家企业。
2、数据来源wind、企业财报，截止时间为2019年4月30日，数据为平均净资产收益率（ROE），同比增速为2018年ROE减去2017年ROE。
3、暂不考虑中国会计准则、香港会计准则、国际会计准则不同带来的影响。
(责编：孟哲、夏晓伦)
